Category Archives: Finnbay

Suomen asuntomarkkinat ja taantuman vaikutukset

Tässä postauksessa tiivistän, mitä olen ennen kirjoittanut Suomen asuntomarkkinoista, mitä on nyt meneillään ja mitä voi odottaa. Vaikka en aio ennustaa mitään lukuja, haluan tehdä kuitenkin selväksi, että tilanne on hyvin huolustettavaa, nimenomaan sen takia kun Suomi on iso maa ja nykyinen taantuma (aivan lievä sana jos multa kysytään) vaikuttaa hyvin kielteisesti asuntomarkkinoihin. Asuntomarkkinat ovat erilaisten YLEn kirjoitustien mukaan huonossa kunnossa. Tämä ei ole yllätys. Kuten olen muutamassa kirjoituksessa jo selittänyt, voi hyvin olla, että Suomessa on ollut asuntokupla, joka on nyt puhjenemassa. Kuten aina kuplan kanssa, puhkeaminen tapahtuu silloin, kun tulee joku ulkopuolinen shokki. Tässä tapauksessa tämä shokki on vähintään kaksipäinen: toisaalta on Eurokriisin vaikutus Suomen vientiin ja toisaalta valtion kiristävä finanssipolitiikka vaikuttaa työttömyyteen ja talouden kasvun hiipumiseen. Kuten olen aiemminkin sanonut, Eurokriisi vaikuttaa Suomeen nimenomaan kuntien kautta, koska niillä on sekä budjettien tasapainovelvoite että paljon tehtäviä. Tällä hetkellä uutisissa on ollut esim. tätä uutinen tinkimisvarasta. Tänään oli tämä uutinen kovasta kilpailusta kiinteistövälittäjien välillä. Sitten oli Tilastokeskuksen uutinen, että vuokrat nousivat vuodessa 3,5%. Ja sitten vielä, että osakeasuntojen hinnat laskivat viime aikoina. Mitä nämä uutiset kertovat? Tarina on tietenkin monimutkainen, koska eri alueilla tilanne on eri (ks. esim. tästä). Toisaalta on helppo ymmärtää, että jos asuntomarkkinat ovat hyytyneet, sitten välittäjien työ myös hiipuu, koska he eläävät siitä, että tulee kauppaa. Eli siinä mielessä tämä on vaan yksi oire siitä, että asuntomarkkinoille menee huonosti. Mutta se liittyy varmasti johonkin vaikeampaan ongelmaan: se, että ei ole työtä siellä missä asuu. Jos katsotaan alueellisia asuntomarkkinoita, sitten on sekä ongelma, ettei ole ostajia, että on liikaa myyjiä. Taloustieteen kautta voisi luulla, että jos hinnat vaan tippuvat tarpeeksi alas, sitten löytyisi ostajaa. Näin ei kuitenkaan välttämättä ole, koska vaikka asunto on asunto, siihen liittyy niin paljon muuta: sosiaalinen verkosto, työ. Jos työ loppuu, on pakko saada jostain muualta työtä. Ja joko työttömyyden takia tai muuttohalun työn perässä takia on ehkä myytävä asunnon. Mutta Suomi on a) iso ja b) monet alat ovat aika paljon keskittyneet tiettyihin paikkoihin (ajattele elektroniikkateollisuus, paperiteollisuus, jos mietitään isoja työnantajia). Tämä tarkoittaa (suuresti yleistäen), että yhdestä paikasta haluaa pois monta ihmistä samana aikana ja ei sinne myöskään halua uusia ihmisiä. Sen takia, että työ löytyy tällä hetkellä parhaiten Helsingin seudulla, tekee sen, että ihmiset haluavat sinne, mitä lisää vielä hintapaineita siihen alueeseen. Ylhäällä kerron vaan hyvin abstraktisella tavalla miten asiat mielestäni tällä hetkellä menevät. On tietenkin myös tapauksia, että tulee ‘yllättäen’ isoja investointeja jonnekin, ja se on hyvä. Mutta pääpointti on, että tällä hetkellä asuntomarkkinoiden ei-toimiminen, vaikea maan sisäinen muutto sen takia, työttömyys ja talouden heikkous (eli työpaikkojen puute) sekä asuntolainat ovat vaarallisesti solmittu yhteen. Suomessakin voi yllättävän pian tapahtua, että ihmiset eivät enää pystyisi maksamaan asuntolainen lyhyennystä työttymyyden takia. Onneksi on vielä ennätysalhainen korko. Siitä pääsemme toiselle asialle, mikä on ehkä todiste siihen e.m. ongelmaan: miten ihmeessä voivat asuntojen vuokrat nousta kolmannella neljänneksellä 3,5% vuodessa, vaikka kuluttajahintaindeksi kasvaa paljon hitaammin?! Olen siihen esittänyt teesin, tässä lainaten:

Selitys siihen on jokseenkin spekulatiivista, mutta tämä artikkeli ehkä antaa avaimen ratkaisuun, ja selittää samaten vuokrien nousua. Kuten mainittiin, Helsingissä on kovaa kysyntää asuntoihin. Kun tämä yhdistetään jo jonkin aikaa todella matalaan korkoon sekä muutenkin heikkoon sijoitusten tuottoon (yield), sijoittajat ostavat asuntoja sieltä, missä on varma hinnannousu, samalla tavoin kuin myös Sveitsillä. Kansainvälinen valuuttarahasto IMF julkaisi eilen uudet tilastot maailman asuntomarkkinoista ja Suomessa asuntojen hintojen ja kotitalouksien tulojen välinen suhde (price-to-income ratio) on normaali. Sen sijaan asuntojen hintojen ja vuokrien välinen suhde (price-to-rent ratio) on täysin epätasapainossa (ks. viimeinen kuva). Tästä olisi mielenkiintoista saada kattavat tilastot, mutta se on kaupunkitasolla jokseenkin vaikeaa.

Eli voi olla, että sijoittajat ostavat asuntoja ja yrittävät saada sieltä hyvää tuottoa. Toisaalta voi olla myös, että ihmiset paikassa jossa ei ole työtä, muuttavat toiselle paikalle ja yrittävät vuokralla kattaa tupla-asuntolainaa. En tiedä onko tilastoja siitä, jotka seuraavat kohtien myynti/vuokratilaa, mutta olisi hyvin mielenkiintoista nähdä esim. miten Oulussa suhde vuokra/omistusasunto on muuttunut – jos on muuttunut. Sen lisäksi, jos olisi tällaisia tilastoja, voidaan nähdä muutoksen siinä taas, kun talous lopussa alkaa taas toimimaan. Kiinteistömaailma on myös herännyt näihin asioihin (siis työttömyys ja asuntomarkkinoiden hyytyminen). Tämä Hypon asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi on kyllä kiinnostavaa lukemista. Muutenkin varmaan hyvin tarkka, mutta tällaista melkein naurattaa (jos se ei olisi surullista):

Talouskasvua ei ole saatu aikaan – tarvittava päätöksenteko on jumiutunut eduskuntavaalien läheisyyden vuoksi. Ainoa valopilkku on pk‐seudun ja Tampereen liikenneinfrastruktuurihankkeet. Muut vieläkin merkittävämmät päätökset ‐ eläkeuudistus, kestävyysvaje ja kilpailukyky ‐ antavat edelleen odottaa itseään. Epäonnistuminen näiden päätösten tekemisessä voi viedä maton myös asuntomarkkinoiden alta. (kohta: painoarvot/muut tekijät)

Tämä kai riittää täksi kerraksi.

Koskien Finnbay-sivustoa

Luin äsken tämän uutisen Finnbay-sivustosta.

Olen jossain vaiheessa kirjoittanut tekstejä siihen sivustoon, mutta kuten olen tässä sanonut, en kirjoita siihen enää (viimeinen juttuni julkaistiin 3.9.2013).

Minulla ei ole mitään tekemistä Finnbay:n kirjoituksien/väitteiden kanssa muuten kuin mitä olen itse kirjoittanut esim. työmarkkinasuhteista eikä nimenomaan 3.9.2013 jälkeen. Nämä henkilökohtaiset kirjoitukset ovat löydettävissä Googlen kautta.

Finnbay news

[UPDATE 8.4.2014] I deleted all the links to Finnbay. I wrote some industrial relations -themed news items for that site between 5.3.2013 and 3.9.2013. For information about Finnbay I gladly refer to these items here, here and here.

In the mean time, I hope you will read some of my posts on this blog instead.

[UPDATE 17.2.2014 To be clear about this, I formally stopped writing for Finnbay in the end of November 2013, but my last post was already much earlier 3rd of September to be precise.]