Tag Archives: asuntokupla

Suomen asuntomarkkinat ja taantuman vaikutukset

Tässä postauksessa tiivistän, mitä olen ennen kirjoittanut Suomen asuntomarkkinoista, mitä on nyt meneillään ja mitä voi odottaa. Vaikka en aio ennustaa mitään lukuja, haluan tehdä kuitenkin selväksi, että tilanne on hyvin huolustettavaa, nimenomaan sen takia kun Suomi on iso maa ja nykyinen taantuma (aivan lievä sana jos multa kysytään) vaikuttaa hyvin kielteisesti asuntomarkkinoihin. Asuntomarkkinat ovat erilaisten YLEn kirjoitustien mukaan huonossa kunnossa. Tämä ei ole yllätys. Kuten olen muutamassa kirjoituksessa jo selittänyt, voi hyvin olla, että Suomessa on ollut asuntokupla, joka on nyt puhjenemassa. Kuten aina kuplan kanssa, puhkeaminen tapahtuu silloin, kun tulee joku ulkopuolinen shokki. Tässä tapauksessa tämä shokki on vähintään kaksipäinen: toisaalta on Eurokriisin vaikutus Suomen vientiin ja toisaalta valtion kiristävä finanssipolitiikka vaikuttaa työttömyyteen ja talouden kasvun hiipumiseen. Kuten olen aiemminkin sanonut, Eurokriisi vaikuttaa Suomeen nimenomaan kuntien kautta, koska niillä on sekä budjettien tasapainovelvoite että paljon tehtäviä. Tällä hetkellä uutisissa on ollut esim. tätä uutinen tinkimisvarasta. Tänään oli tämä uutinen kovasta kilpailusta kiinteistövälittäjien välillä. Sitten oli Tilastokeskuksen uutinen, että vuokrat nousivat vuodessa 3,5%. Ja sitten vielä, että osakeasuntojen hinnat laskivat viime aikoina. Mitä nämä uutiset kertovat? Tarina on tietenkin monimutkainen, koska eri alueilla tilanne on eri (ks. esim. tästä). Toisaalta on helppo ymmärtää, että jos asuntomarkkinat ovat hyytyneet, sitten välittäjien työ myös hiipuu, koska he eläävät siitä, että tulee kauppaa. Eli siinä mielessä tämä on vaan yksi oire siitä, että asuntomarkkinoille menee huonosti. Mutta se liittyy varmasti johonkin vaikeampaan ongelmaan: se, että ei ole työtä siellä missä asuu. Jos katsotaan alueellisia asuntomarkkinoita, sitten on sekä ongelma, ettei ole ostajia, että on liikaa myyjiä. Taloustieteen kautta voisi luulla, että jos hinnat vaan tippuvat tarpeeksi alas, sitten löytyisi ostajaa. Näin ei kuitenkaan välttämättä ole, koska vaikka asunto on asunto, siihen liittyy niin paljon muuta: sosiaalinen verkosto, työ. Jos työ loppuu, on pakko saada jostain muualta työtä. Ja joko työttömyyden takia tai muuttohalun työn perässä takia on ehkä myytävä asunnon. Mutta Suomi on a) iso ja b) monet alat ovat aika paljon keskittyneet tiettyihin paikkoihin (ajattele elektroniikkateollisuus, paperiteollisuus, jos mietitään isoja työnantajia). Tämä tarkoittaa (suuresti yleistäen), että yhdestä paikasta haluaa pois monta ihmistä samana aikana ja ei sinne myöskään halua uusia ihmisiä. Sen takia, että työ löytyy tällä hetkellä parhaiten Helsingin seudulla, tekee sen, että ihmiset haluavat sinne, mitä lisää vielä hintapaineita siihen alueeseen. Ylhäällä kerron vaan hyvin abstraktisella tavalla miten asiat mielestäni tällä hetkellä menevät. On tietenkin myös tapauksia, että tulee ‘yllättäen’ isoja investointeja jonnekin, ja se on hyvä. Mutta pääpointti on, että tällä hetkellä asuntomarkkinoiden ei-toimiminen, vaikea maan sisäinen muutto sen takia, työttömyys ja talouden heikkous (eli työpaikkojen puute) sekä asuntolainat ovat vaarallisesti solmittu yhteen. Suomessakin voi yllättävän pian tapahtua, että ihmiset eivät enää pystyisi maksamaan asuntolainen lyhyennystä työttymyyden takia. Onneksi on vielä ennätysalhainen korko. Siitä pääsemme toiselle asialle, mikä on ehkä todiste siihen e.m. ongelmaan: miten ihmeessä voivat asuntojen vuokrat nousta kolmannella neljänneksellä 3,5% vuodessa, vaikka kuluttajahintaindeksi kasvaa paljon hitaammin?! Olen siihen esittänyt teesin, tässä lainaten:

Selitys siihen on jokseenkin spekulatiivista, mutta tämä artikkeli ehkä antaa avaimen ratkaisuun, ja selittää samaten vuokrien nousua. Kuten mainittiin, Helsingissä on kovaa kysyntää asuntoihin. Kun tämä yhdistetään jo jonkin aikaa todella matalaan korkoon sekä muutenkin heikkoon sijoitusten tuottoon (yield), sijoittajat ostavat asuntoja sieltä, missä on varma hinnannousu, samalla tavoin kuin myös Sveitsillä. Kansainvälinen valuuttarahasto IMF julkaisi eilen uudet tilastot maailman asuntomarkkinoista ja Suomessa asuntojen hintojen ja kotitalouksien tulojen välinen suhde (price-to-income ratio) on normaali. Sen sijaan asuntojen hintojen ja vuokrien välinen suhde (price-to-rent ratio) on täysin epätasapainossa (ks. viimeinen kuva). Tästä olisi mielenkiintoista saada kattavat tilastot, mutta se on kaupunkitasolla jokseenkin vaikeaa.

Eli voi olla, että sijoittajat ostavat asuntoja ja yrittävät saada sieltä hyvää tuottoa. Toisaalta voi olla myös, että ihmiset paikassa jossa ei ole työtä, muuttavat toiselle paikalle ja yrittävät vuokralla kattaa tupla-asuntolainaa. En tiedä onko tilastoja siitä, jotka seuraavat kohtien myynti/vuokratilaa, mutta olisi hyvin mielenkiintoista nähdä esim. miten Oulussa suhde vuokra/omistusasunto on muuttunut – jos on muuttunut. Sen lisäksi, jos olisi tällaisia tilastoja, voidaan nähdä muutoksen siinä taas, kun talous lopussa alkaa taas toimimaan. Kiinteistömaailma on myös herännyt näihin asioihin (siis työttömyys ja asuntomarkkinoiden hyytyminen). Tämä Hypon asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi on kyllä kiinnostavaa lukemista. Muutenkin varmaan hyvin tarkka, mutta tällaista melkein naurattaa (jos se ei olisi surullista):

Talouskasvua ei ole saatu aikaan – tarvittava päätöksenteko on jumiutunut eduskuntavaalien läheisyyden vuoksi. Ainoa valopilkku on pk‐seudun ja Tampereen liikenneinfrastruktuurihankkeet. Muut vieläkin merkittävämmät päätökset ‐ eläkeuudistus, kestävyysvaje ja kilpailukyky ‐ antavat edelleen odottaa itseään. Epäonnistuminen näiden päätösten tekemisessä voi viedä maton myös asuntomarkkinoiden alta. (kohta: painoarvot/muut tekijät)

Tämä kai riittää täksi kerraksi.

Ei mitään kestää ikuisesti – Suomen asuntokuplasta taas

Tänään Talouselämä julkaisi tämän uutisen, joka pohjautuu Tilastokeskuksen asuntohintojen ennakkoktietoihin. Toisin sanottu, lopulliset tilastot voivat olla eri, mutta kuten uutisissa sanotaan:

Tilastokeskuksen torstaina julkistamien ennakkotietojen mukaan vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat koko maassa laskivat 1,6 prosenttia kesäkuusta heinäkuuhun. Pääkaupunkiseudulla hinnat laskivat 1,4 prosenttia ja muualla Suomessa 1,7 prosenttia.

Se on hirveän iso pudotus yhdellä kuukaudella. Pikkuhiljaa alan jo olla melko luottavainen, että olemme nyt tosiaan nähnyt Suomen asuntokuplan huippua. Olen ennenkin kirjoittanut tästä aiheesta (tässä koottu kaikki artikkelit siitä). Mainitsisin nimenomaan myös tätä artikkelia, tämän vuoden tammikuusta. Siinä sanoin mm., että:

Yksi poliittinen ongelma piilee siinä, että “austerityä” eli säästökuria neuvotaan jokaiselle Euroopan maalle, mutta austerityn ideana on ollut hoitaa ainoastaan korkeaa julkista velkaantuneisuutta. Etelä-Euroopan kriisimaat kärsivät siitä, mutta jos puhutaan yksityisestä velasta ja sen yhteydestä asuntokuplaan, nimenomaan taloudellisesti “vahvemmat” maat kuten Suomi, Alankomaat, Tanska ja Ruotsi ovat todennäköisesti hyvin riskialttiita. Kuten kuva näyttää, kaikissa näissä maissa on ylihintaisia asuntoja. Espanjasta tiedetään, että sen asuntokupla on jo puhjennut. Ne maat, jossa on suuri vuokra-asuntojen ja omistusasuntojen hintaero ja korkea yksityinen velkaantuneisuus, ovat siten ehkä varsinaisia aikapommeja.

Tällä hetkellä korko on ennätysmatalalla ja niin tulee olemaankin kunnes oikeasti positiivista kehitystä tapahtuu. Siihen asti on kuitenkin kasvavan työttömyyden yhteydessä ongelmana, että kotitaloudet yrittävät leikata menoja ja nimenomaan yrittävät päästä lainoistaan eroon (deleveraging). Siten tämä hetki on hyvin jännä – toisin kuin mitä pankkien ja ekonomistien skenaariot sanovat – on jokseenkin todennäköistä, että Suomen taloudella menee vielä huonommin, kunnes kotitalouksien velkaantuneisuusaste on matalammalla tasolla. Jos jossain vaiheessa tulee koronnousu (ei kuitenkaan vielä), monilla Suomessa on yhtäkkiä erittäin isoja velkaongelmia. Alankomaissa sama ongelma on vieläkin suurempi, mutta siellä se on aika lailla pankkien kotitekoista.

Muualla olen maininnut muutamaa tekijää, jotka tekevät tämän Suomen asuntokuplan aika kurjaksi Suomen taloudelle:

– velkaantuneisyys (nimenomaan EI julkisen sektorin)

– ennätysmatala ohjauskorko

– Suomen talouden taantuma, joka jatkuu kaikkien ennusteiden huolimatta (suuri todennäköisyys; viennin piristymisen vaikutus voi hyvin jäädä pienemmäksi kuin ennustettu)

– tuleva lainakatto (?)

Kuten nyt tiedetään, ohjauskorko pysynee varmaan vielä pitkään alhaalla/lähellä nollaan. Mutta pahempi tässä on talouden taantuma: työttömyys edelleen nousee, BKT laski taas ja teollisuustuotanto supistui.

Kuten myös tiedetään, monien kuntien talous on todella romussa, ja tavallaan menee niin kuin olin pelännyt Suomen tapauksessa. Vielä eilen sanottiin uutisissa, että kuntien “helpotuksista uhkaa tulla nollasummapeli.”

Summa summarum – tämä ei yhtään näyttää kauniilta. Lievästi sanottu. Ei myöskään antaa luottamusta kun pääministeri kertoi, että “verta, hikeä ja kyyneleitä” on tiedossa liittyen talouspolitiikkaan. Olen syvästi huolissani toisen kotimaani tulevaisuudesta.

Tutkiva journalismia: MTV3:n omakotitalokauppojen selvitys

Ensinnäkin: selvityksessä käytettiin otos talojen ilmoituksia, ja näin yhteensä käytiin läpi 655 myynti-ilmoitusta. Eli otsikko ‘Kaupunkiseutujen omakotitaloista 60 prosenttia ei mennyt vuodessa kaupaksi’ on hieman harhaanjohtavaa, koska ei tietenkään tutkittu kaikki ilmoitukset (siis esim koko vuoden ilmoitukset) ja myös jätettiin muut kuin kaupunkiseudut ulkopuolelle (olisin halunnut nähdä tätä selvitystä nimenomaan Joensuun kohdalta.) Mutta se on tavallaan nipotusta – tämä selvitys maalaa aika järkyttävän kuvan Suomen asuntomarkkinoista, nimenomaan jos ottaa huomioon, että maaseudulla(kin) kiinteistökaupat jumiutuivat.

Olen äskettäin julkaissut jutun asuntokuplasta ja vuokrannousuista, ja mielestäni näyttää siltä, että asuntomarkkinoiden myötä Suomen talous varmaan supistuu enemmän kuin mitä tutkimuslaitokset ennustavat. Syy on tavallaan samaa kuin miten on nähty vaikka Espanjassa tai USA:ssa – ihmiset eivät voi muuttaa työn perässä, koska asunto/talo ei saatu myytyä (tai ei voi muuttaa koska ei edes ole työtä minkä perässä voi muuttaa). Tämän seuraus on, että ihmiset alkavat supistaa talouttensa menoja, jotta he pystyisivät maksaa asunto- ja muut lainat (englanniksi deleveraging.) Tämä johtaa suoraan supistuvaan kysyntään, jonka takia talous vajoo syvemmin taantumaan (jos, kuten nyt, valtio myös kiristää vyötä ja ei yrityksetkään investoi, ks. vaikka tässä tästä peruslogiikasta, sektoritaseista). Ja siteeraten Edward Hugh:

Normally when addressing the question of whether a real estate bubble exists or not, it is important to think about leveraging, about  whether the home purchases are financed by credit. If real houses are paid for with real money paid, and this money comes from the outside, the economic effect could be seen as more economically similar to exports: A foreigner buys a piece Switzerland. If the price falls back, it is largely a problem for the external investor, not for the Swiss themselves or the Swiss banks.

Eli lyhyesti voi melkein sanoa, että asuntomarkkinat häiritsevät työmarkkinoidenkin toimintaa. Mutta tämä ei ole ainoa ongelmaa. Markkinalogiikan mukaan asuntojen hintojen pitäisi laskea, jos on ylitarjonta (aihe pohditaan täällä). Meidän nykyinen taloustilanne jokseenkin estää tätä kuitenkin – Euroopassa ja muualla maailmalla liikkuu todella paljon likviditeettia -melkein “ilmaista” rahaa, mm. Englannin ja Amerikan keskuspankkien quantitative easing -politiikan ansiosta. Koska maailmantalouden kehitys on heikki parhaimmillaan, sijoittajat etsivät tuottoa ihan mistä vaan (tämä lienee yksi syy, miksi Kreikan valtionvelkakirjat menivät kaupaksia). Tätä nähdään monissa paikoissa asuntokuplana, mm. Englannissa/Lontoossa ja Sveitsissä.

Pelkona olisi nyt, että sijoittajat pitävät yllä monissa paikoissa Suomessa korkeat hinnat. Kyllä, asuntojen hinnat ovat laskeneet jonkin verran mutta vuokrat ovat nousseet aika hurjasti, ja tässä näkyy mielestäni nimenomaan sijoittajien käsiala: ei saa koron kautta tuottoa, sitten vuokran kautta.

Voi mielestäni hyvin olla, että Suomessa on lähitulevaisuudessa ongelmia asuntolainojen kanssa, jotka voivat olla yllättävän suuriakin, jos ottaa huomioon velkaantuneisyysastetta ja asuntojen hintaindeksi. Ja ei tässä (edelleenkään) auttaa työn tarjonnan lisäämistä.

“Paljastaako vuokrakeinottelu Suomen asuntokuplan?”

Uusi kirjoitus mahdollisesta Suomen asuntokuplasta täällä.

Voiko olla asuntokupla Joensuussa? Lisää ajatuksia – sijoitukset ja korot

Tänään oli tämä juttu uutisissa. Tällä hetkellä myös myyntiaika pitenee (ja on pidempi ‘muualla Suomessa’ kuin pääkaupunkiseudulla). Siitä voitisiin päätellä, ettei kysyntää ei olekaan niin kovaa. Ja tämä kaava näyttää, että hinnat ovat tulossa alas – paitsi ei ilmeisesti Joensuussa. So far, so good – vähemmän kysyntää, vähemmän uusia asuntolainoja, hinta on tulossa alas.

Kuten mainitsin siinä Ylen jutussa, korot ovat ennätysalhaalla. Jos mietitään Joensuun hintatason kehitys, on pakko olla jotain, mitä ajaa niitä nousuja sekä keskustassa ja muualla. Siinä on, kuten sanottu, varmaan oikeasti kovasti kysyntä, mutta selitys, että Joensuussa on paljon opiskelijoita ei oikein päde, koska opiskelijat eivät osta, ne vuokraavat. Jonkun muun pitää siis ensin ostaa ne asunnot (kalliilla hinnalla?) ja sitten pyytää vuokraa. Kuten Michael Hudson kirjoitti: rent is for paying interest, eli vuokra on maksamalla korkoja. Kun tällä hetkellä korot ovat niin alhaalla, vuokratkin voivat olla suht. halpoja – tai sitten kuitenkin kovia, jotta asunto Joensuussa on hyvä sijoitus.

Tavallaan oli ihan hyvä asia, että PTT:n tutkimusjohtajakin oli hämmästynyt Joensuun tilanteesta. Ehkä tutkiva journalismi saa aikaiseksi juttua siitä, miten Joensuun asuntomarkkinat toimivat, kuka omistaa mitä (henkilöt vai sijoitusfirmat), mitä on pankkien ja rakennusfirmojen yhteydet (jos niitä on) jne jne. Olisi aidosti kiinnostavaa tietää, mitä ajaa Joensuun hintoja.

“Asuntojen hinnat nousevat Joensuussa poikkeuksellisesti”

Linkki Yle Pohjois-Karjala.

Mun kommentit tähän juttuun tulivat sen kautta, että toimittaja oli lukenut tämän ja tämän. Ne ovat siis hyvää pitää mielessä lukiessa.

Suomalaisten asuntokuntien asuntovelat hurjia!

Asiat eivät ehkä ole niin pahoja kuin Alankomaissa, missä koko yksityisen sektorin velkaantuneisuus on todella korkea, mutta tämä uusi tiedotus Tilastokeskukselta antaa aihetta miettiä. “Asuntovelallisilla asuntokunnilla oli asuntovelkaa keskimäärin 180 prosenttia vuosituloistaan vuonna 2012” on ensimmäinen lause. Klup.

Miettikää pari asiaa:

– velkaantuneisyys (nimenomaan EI julkisen sektorin)

– ennätysmatala ohjauskorko

– Suomen talouden taantuma, joka jatkuu kaikkien ennusteiden huolimatta (suuri todennäköisyys; viennin piristymisen vaikutus voi hyvin jäädä pienemmäksi kuin ennustettu)

– tuleva lainakatto

– EKP:n mahdollisia uusia tulevia LTRO-instrumentteja, jossa pankit saavat hyvin halvalla (ts. melkein ilmaiseksi) rahaa jonka on uudessa versiossa PAKKO lainattaa eteenpäin.

En halua edes miettiä kuntien tilannetta mutta viimeinen mitä Suomi kaipaa taantumassa on asuntokupla joka voisi puhkea (vaikkei ajankohta ole tiedossa). Pahinta on, että koska vain EKP pystyy säätämään ohjauskorkoa, Suomen hallituksella ei ole kovin paljon mitään keinoja hillitä kuplaa tai sen puhkemista. Suomi ei halua päästä tilanteeseen jossa taantuman jatkeeksi tulee vielä pankkipelastukset.