Tag Archives: asuntomarkkinat

Vuokrista, inflaatiosta ja avoimista kysymyksistä Suomen asuntomarkkinoista

Blogini lukijat tietävät, että olen (myös) kiinnostunut Suomen asuntomarkkinoiden kehityksestä. Tässä voi lukea lisää siitä ja katsoa linkkejä.

Pari viikkoa sitten luki Tilastokeskuksen tiedotteessa inflaatiosta näin:

Lokakuussa kuluttajahintoja nostivat viime vuodesta eniten vuokrankorotukset, tupakkatuotteiden ja alkoholijuomien vähittäishintojen ja ravintola- ja kahvilapalvelujen kallistuminen. Kuluttajahintojen nousua vuoden takaisesta hillitsi lokakuussa eniten elintarvikkeiden, polttonesteiden, viihde-elektroniikan ja omakotitalokiinteistöjen halpeneminen.

Olen pohtinut tätä vuokrannousuasia jo melko pitkään, mutta mulla ei ole vielä täysin tyydyttäviä vastauksia. Pääongelma on, että vuokrannousut ovat paljon suurempia kuin kuluttajahintaindeksin nousua (ks. tässä). Eikä vaan pääkaupunkiseudulla vaan muuallakin. Olen esittänyt teesin miksi näin käy (ks. tässä, melkein lopussa).

Tänään luin yhden jutun Variant Perception -blogista, ja siinä sanottiin Amerikan vuokrien nousun osuus kuluttajahintainflaatiosta:

A low vacancy rate and a relatively resilient US economy is helping to drive rents higher.

Kuten Tilastokeskuksen tiedotteesta luki, vuokrilla on siis suuri nostovaikutus Suomen inflatioon ja omakotitalojen halpenemisella laskuvakutus inflatioon. Toisin sanoin, Suomi voi oikeasti jo olla paljon lähempää deflaatiota kuin luultu.

Tämä on hyvin keskeinen ongelma Suomen talouspolitiikalle ja mahdollisesti pankkeillekin. En tiedä, onko se täysin pätevää, mutta oletukseni on, että ihmiset joilla on varaa siihen, ostaa (koska Suomessa on sellainen ‘moraali’ melkein). Toisin sanoin, voi olla, ja tämän pitää tutkia, että nämä vuokrannousut tulevat nimenomaan niille, joilla on jo heikompi asemaa, sen takia kuin niillä ilmeisesti ei ole omaa pääomaa ostamaan taloa/asuntoa. Tässä valossa nimenomaan ARA-asuntojen vuokrannousut ovat vähintään kummallisia. Facebookissa on tällainen ‘Asumisen hinnat alas’ -ryhmä, ja siellä on mittava määrä tykkääjiä. Toivoisin, että tästä asiasta puhutaan julkisesti enemmän koska siellä missä USA:lla vuokrat nousevat koska talous menee suht. hyvin, Suomesta sellaista ei todellakaan voi sanoa.

Advertisements

Suomen asuntomarkkinat ja taantuman vaikutukset

Tässä postauksessa tiivistän, mitä olen ennen kirjoittanut Suomen asuntomarkkinoista, mitä on nyt meneillään ja mitä voi odottaa. Vaikka en aio ennustaa mitään lukuja, haluan tehdä kuitenkin selväksi, että tilanne on hyvin huolustettavaa, nimenomaan sen takia kun Suomi on iso maa ja nykyinen taantuma (aivan lievä sana jos multa kysytään) vaikuttaa hyvin kielteisesti asuntomarkkinoihin. Asuntomarkkinat ovat erilaisten YLEn kirjoitustien mukaan huonossa kunnossa. Tämä ei ole yllätys. Kuten olen muutamassa kirjoituksessa jo selittänyt, voi hyvin olla, että Suomessa on ollut asuntokupla, joka on nyt puhjenemassa. Kuten aina kuplan kanssa, puhkeaminen tapahtuu silloin, kun tulee joku ulkopuolinen shokki. Tässä tapauksessa tämä shokki on vähintään kaksipäinen: toisaalta on Eurokriisin vaikutus Suomen vientiin ja toisaalta valtion kiristävä finanssipolitiikka vaikuttaa työttömyyteen ja talouden kasvun hiipumiseen. Kuten olen aiemminkin sanonut, Eurokriisi vaikuttaa Suomeen nimenomaan kuntien kautta, koska niillä on sekä budjettien tasapainovelvoite että paljon tehtäviä. Tällä hetkellä uutisissa on ollut esim. tätä uutinen tinkimisvarasta. Tänään oli tämä uutinen kovasta kilpailusta kiinteistövälittäjien välillä. Sitten oli Tilastokeskuksen uutinen, että vuokrat nousivat vuodessa 3,5%. Ja sitten vielä, että osakeasuntojen hinnat laskivat viime aikoina. Mitä nämä uutiset kertovat? Tarina on tietenkin monimutkainen, koska eri alueilla tilanne on eri (ks. esim. tästä). Toisaalta on helppo ymmärtää, että jos asuntomarkkinat ovat hyytyneet, sitten välittäjien työ myös hiipuu, koska he eläävät siitä, että tulee kauppaa. Eli siinä mielessä tämä on vaan yksi oire siitä, että asuntomarkkinoille menee huonosti. Mutta se liittyy varmasti johonkin vaikeampaan ongelmaan: se, että ei ole työtä siellä missä asuu. Jos katsotaan alueellisia asuntomarkkinoita, sitten on sekä ongelma, ettei ole ostajia, että on liikaa myyjiä. Taloustieteen kautta voisi luulla, että jos hinnat vaan tippuvat tarpeeksi alas, sitten löytyisi ostajaa. Näin ei kuitenkaan välttämättä ole, koska vaikka asunto on asunto, siihen liittyy niin paljon muuta: sosiaalinen verkosto, työ. Jos työ loppuu, on pakko saada jostain muualta työtä. Ja joko työttömyyden takia tai muuttohalun työn perässä takia on ehkä myytävä asunnon. Mutta Suomi on a) iso ja b) monet alat ovat aika paljon keskittyneet tiettyihin paikkoihin (ajattele elektroniikkateollisuus, paperiteollisuus, jos mietitään isoja työnantajia). Tämä tarkoittaa (suuresti yleistäen), että yhdestä paikasta haluaa pois monta ihmistä samana aikana ja ei sinne myöskään halua uusia ihmisiä. Sen takia, että työ löytyy tällä hetkellä parhaiten Helsingin seudulla, tekee sen, että ihmiset haluavat sinne, mitä lisää vielä hintapaineita siihen alueeseen. Ylhäällä kerron vaan hyvin abstraktisella tavalla miten asiat mielestäni tällä hetkellä menevät. On tietenkin myös tapauksia, että tulee ‘yllättäen’ isoja investointeja jonnekin, ja se on hyvä. Mutta pääpointti on, että tällä hetkellä asuntomarkkinoiden ei-toimiminen, vaikea maan sisäinen muutto sen takia, työttömyys ja talouden heikkous (eli työpaikkojen puute) sekä asuntolainat ovat vaarallisesti solmittu yhteen. Suomessakin voi yllättävän pian tapahtua, että ihmiset eivät enää pystyisi maksamaan asuntolainen lyhyennystä työttymyyden takia. Onneksi on vielä ennätysalhainen korko. Siitä pääsemme toiselle asialle, mikä on ehkä todiste siihen e.m. ongelmaan: miten ihmeessä voivat asuntojen vuokrat nousta kolmannella neljänneksellä 3,5% vuodessa, vaikka kuluttajahintaindeksi kasvaa paljon hitaammin?! Olen siihen esittänyt teesin, tässä lainaten:

Selitys siihen on jokseenkin spekulatiivista, mutta tämä artikkeli ehkä antaa avaimen ratkaisuun, ja selittää samaten vuokrien nousua. Kuten mainittiin, Helsingissä on kovaa kysyntää asuntoihin. Kun tämä yhdistetään jo jonkin aikaa todella matalaan korkoon sekä muutenkin heikkoon sijoitusten tuottoon (yield), sijoittajat ostavat asuntoja sieltä, missä on varma hinnannousu, samalla tavoin kuin myös Sveitsillä. Kansainvälinen valuuttarahasto IMF julkaisi eilen uudet tilastot maailman asuntomarkkinoista ja Suomessa asuntojen hintojen ja kotitalouksien tulojen välinen suhde (price-to-income ratio) on normaali. Sen sijaan asuntojen hintojen ja vuokrien välinen suhde (price-to-rent ratio) on täysin epätasapainossa (ks. viimeinen kuva). Tästä olisi mielenkiintoista saada kattavat tilastot, mutta se on kaupunkitasolla jokseenkin vaikeaa.

Eli voi olla, että sijoittajat ostavat asuntoja ja yrittävät saada sieltä hyvää tuottoa. Toisaalta voi olla myös, että ihmiset paikassa jossa ei ole työtä, muuttavat toiselle paikalle ja yrittävät vuokralla kattaa tupla-asuntolainaa. En tiedä onko tilastoja siitä, jotka seuraavat kohtien myynti/vuokratilaa, mutta olisi hyvin mielenkiintoista nähdä esim. miten Oulussa suhde vuokra/omistusasunto on muuttunut – jos on muuttunut. Sen lisäksi, jos olisi tällaisia tilastoja, voidaan nähdä muutoksen siinä taas, kun talous lopussa alkaa taas toimimaan. Kiinteistömaailma on myös herännyt näihin asioihin (siis työttömyys ja asuntomarkkinoiden hyytyminen). Tämä Hypon asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi on kyllä kiinnostavaa lukemista. Muutenkin varmaan hyvin tarkka, mutta tällaista melkein naurattaa (jos se ei olisi surullista):

Talouskasvua ei ole saatu aikaan – tarvittava päätöksenteko on jumiutunut eduskuntavaalien läheisyyden vuoksi. Ainoa valopilkku on pk‐seudun ja Tampereen liikenneinfrastruktuurihankkeet. Muut vieläkin merkittävämmät päätökset ‐ eläkeuudistus, kestävyysvaje ja kilpailukyky ‐ antavat edelleen odottaa itseään. Epäonnistuminen näiden päätösten tekemisessä voi viedä maton myös asuntomarkkinoiden alta. (kohta: painoarvot/muut tekijät)

Tämä kai riittää täksi kerraksi.

Tutkiva journalismia: MTV3:n omakotitalokauppojen selvitys

Ensinnäkin: selvityksessä käytettiin otos talojen ilmoituksia, ja näin yhteensä käytiin läpi 655 myynti-ilmoitusta. Eli otsikko ‘Kaupunkiseutujen omakotitaloista 60 prosenttia ei mennyt vuodessa kaupaksi’ on hieman harhaanjohtavaa, koska ei tietenkään tutkittu kaikki ilmoitukset (siis esim koko vuoden ilmoitukset) ja myös jätettiin muut kuin kaupunkiseudut ulkopuolelle (olisin halunnut nähdä tätä selvitystä nimenomaan Joensuun kohdalta.) Mutta se on tavallaan nipotusta – tämä selvitys maalaa aika järkyttävän kuvan Suomen asuntomarkkinoista, nimenomaan jos ottaa huomioon, että maaseudulla(kin) kiinteistökaupat jumiutuivat.

Olen äskettäin julkaissut jutun asuntokuplasta ja vuokrannousuista, ja mielestäni näyttää siltä, että asuntomarkkinoiden myötä Suomen talous varmaan supistuu enemmän kuin mitä tutkimuslaitokset ennustavat. Syy on tavallaan samaa kuin miten on nähty vaikka Espanjassa tai USA:ssa – ihmiset eivät voi muuttaa työn perässä, koska asunto/talo ei saatu myytyä (tai ei voi muuttaa koska ei edes ole työtä minkä perässä voi muuttaa). Tämän seuraus on, että ihmiset alkavat supistaa talouttensa menoja, jotta he pystyisivät maksaa asunto- ja muut lainat (englanniksi deleveraging.) Tämä johtaa suoraan supistuvaan kysyntään, jonka takia talous vajoo syvemmin taantumaan (jos, kuten nyt, valtio myös kiristää vyötä ja ei yrityksetkään investoi, ks. vaikka tässä tästä peruslogiikasta, sektoritaseista). Ja siteeraten Edward Hugh:

Normally when addressing the question of whether a real estate bubble exists or not, it is important to think about leveraging, about  whether the home purchases are financed by credit. If real houses are paid for with real money paid, and this money comes from the outside, the economic effect could be seen as more economically similar to exports: A foreigner buys a piece Switzerland. If the price falls back, it is largely a problem for the external investor, not for the Swiss themselves or the Swiss banks.

Eli lyhyesti voi melkein sanoa, että asuntomarkkinat häiritsevät työmarkkinoidenkin toimintaa. Mutta tämä ei ole ainoa ongelmaa. Markkinalogiikan mukaan asuntojen hintojen pitäisi laskea, jos on ylitarjonta (aihe pohditaan täällä). Meidän nykyinen taloustilanne jokseenkin estää tätä kuitenkin – Euroopassa ja muualla maailmalla liikkuu todella paljon likviditeettia -melkein “ilmaista” rahaa, mm. Englannin ja Amerikan keskuspankkien quantitative easing -politiikan ansiosta. Koska maailmantalouden kehitys on heikki parhaimmillaan, sijoittajat etsivät tuottoa ihan mistä vaan (tämä lienee yksi syy, miksi Kreikan valtionvelkakirjat menivät kaupaksia). Tätä nähdään monissa paikoissa asuntokuplana, mm. Englannissa/Lontoossa ja Sveitsissä.

Pelkona olisi nyt, että sijoittajat pitävät yllä monissa paikoissa Suomessa korkeat hinnat. Kyllä, asuntojen hinnat ovat laskeneet jonkin verran mutta vuokrat ovat nousseet aika hurjasti, ja tässä näkyy mielestäni nimenomaan sijoittajien käsiala: ei saa koron kautta tuottoa, sitten vuokran kautta.

Voi mielestäni hyvin olla, että Suomessa on lähitulevaisuudessa ongelmia asuntolainojen kanssa, jotka voivat olla yllättävän suuriakin, jos ottaa huomioon velkaantuneisyysastetta ja asuntojen hintaindeksi. Ja ei tässä (edelleenkään) auttaa työn tarjonnan lisäämistä.